מקור הדאטה ומה שונה השנה
זה קובץ אחר מזה שניתחנו בפעם הקודמת. לפני שקוראים תוצאות, שווה לדעת מה יש בו.
הדוח הקודם כיסה רק את 2026 ולא יכול היה לענות על שאלת ההשפעה של המלחמה עם איראן (יוני 2025) או להפריד מגמה מעונתיות. הקובץ הזה מכסה את כל 2025, ולכן פותח בדיוק את שתי השאלות האלה. סעיף 09 למטה משווה את שתי השנים ישירות.
הקובץ מכסה 1 בינואר עד 2 בספטמבר 2025. ספטמבר מכיל יומיים בלבד ולכן הוסר מכל הממוצעים והגרפים החודשיים. שמונת החודשים ינואר–אוגוסט מלאים.
הקובץ המקורי הגיע כבר מסונן ונטול כפילויות על ידי מי שהכין אותו (מבוסס על נתוני DLD פתוחים), וכולל שדה "Housing Segment" שמפריד דיור ליבתי ממלונאות ומסחר. סיננתי אותו הלאה ל־דירות (Flat) בלבד, באותה שיטה שהופעלה על 2026, כדי ששתי השנים יהיו ניתנות להשוואה תפוח לתפוח.
כמו קודם: אי אפשר לעקוב אחרי דירה ספציפית לאורך זמן. שלוש שיטות העקיפות מהדוח הקודם, מבחן הפער, השוואת אותו פרויקט, וסחף מחיר בתוך פרויקט, חוזרות כאן במלואן.
התמונה הגדולה, 2025
אותה תבנית שראינו ב־2026, כבר מזוהה כאן בבירור. שוק הנייר גדול, יקר יותר למ"ר, ודומיננטי.
כבר ב־2025, לפני שהתחדד ב־2026, מטר על הנייר יקר בממוצע ממטר בדירה מוכנה זהה. הפרמיה הזאת גדלה במהלך השנה שאחריה, כפי שנראה בסעיף 09.
ב־8 חודשי 2025 המלאים נרשמו עסקאות דירה, מיליארד AED. 71% מהעסקאות ו־75% מהכסף היו על הנייר, כלומר יחס דומה מאוד למה שראינו ב־2026, זה לא תופעה חדשה.
נפח עסקאות חודשי, 2025
flats only · Jan–Aug completeהמגמה בתוך 2025, ובדיקת יוני
המלחמה עם איראן פרצה ביוני 2025. זו השאלה הראשונה שהקובץ הזה מאפשר לבדוק ישירות.
מחיר למ"ר לפי סוג יחידה · נטרול תמהיל
median AED / m² · monthly, Jan–Aug 2025בין מאי ליוני 2025, נפח העסקאות בשוק הנייר ירד מ־9,428 ל־9,104 בלבד (מינוס 3.4%), ומיד חזר לעלות ליולי עם 11,768 עסקאות, השיא של המחצית הראשונה. מחיר המ"ר החציוני ביוני היה כמעט זהה למאי. בנתוני DLD אין סימן לזעזוע שוק סביב המלחמה. ייתכן שהייתה השפעה קצרת טווח על סנטימנט הקונים שלא נראית ברמת עסקאות רשומות חודשיות, אבל מבחינת נפח ומחיר, שוק הדירות בדובאי לא הגיב בצורה נמדדת.
נתח הסטודיו מסך העסקאות על הנייר
% of monthly off-plan flatsגודל הדירה ותמהיל השוק, 2025
תמהיל לפי מספר חדרים
share of flats · median price · median m²הקונפיגורציות הנסחרות ביותר · שכונה × סוג
top 12 each marketשכונות, 2025
על הנייר · השכונות המובילות
by transaction countמלאי מוכן · השכונות המובילות
by transaction countיזמים, 2025
מזוהים מעסקאות הנייר. הלוח הזה שונה מהותית מ־2026, ושווה לשים לב לכך.
נתח שוק על הנייר לפי יזם
off-plan flats · Jan–Aug 2025ב־2025, Binghatti הוא היזם המוביל עם כמעט 10% מנתח השוק על הנייר, ואחריו סובהא ודאמאק. Azizi, שיהפוך לשחקן המרכזי ב־2026 עם 13.7% מהשוק, מופיע כאן רק במקום השישי עם 2.5%. מי שבונה אסטרטגיית תוכן סביב "היזם החם" צריך לדעת שהמפה הזאת מתחלפת מהר, ולא להתחייב אליה לטווח ארוך.
מבחן הפער, 2025
אותו מבחן בדיוק: כמה עולה מטר על הנייר מול מטר בדירה מוכנה, באותה שכונה, באותו רגע.
פרמיית הנייר מעל השוק המוכן
off-plan median AED/m² vs ready · 2025 · min 40 tx each sideב־ מתוך השכונות, הנייר יקר מהמלאי המוכן. הפער החציוני הוא +25.2%, נמוך מהפער שנמדד ב־2026 (+31.6%). כלומר הפרמיה עצמה גדלה בשנה שעברה בין השנתיים, לא רק המחירים.
האם העסקאות רווחיות, 2025
שתי השיטות החזקות מהדוח הקודם, מופעלות כאן על 2025.
שיטה א׳ · אותו פרויקט ממש, שני השווקים
אותו פרויקט, שני השווקים
min 8 tx each side · ready vs off-plan AED/m²ב־2025, בניגוד ל־2026, כשמשווים את אותו בניין ממש, המלאי המוכן נסחר קצת מעל מחיר הנייר. זה ההבדל המרכזי בין השנתיים: ב־2025 עוד היה רווח קטן וחיובי בממוצע. ב־2026 הוא נעלם.
שיטה ב׳ · סחף מחירים בתוך פרויקט, מחצית ראשונה מול שנייה
גם ב־2025 מחירי הנייר כמעט שטוחים, אבל עם הטיה חיובית קלה, לא שלילית כמו ב־2026. מתוך הפרויקטים עלו.
הפיזור סביב האפס, 2025
top & bottom 12 of projectsמה קונים בכל תקציב, 2025
שנה אחרי: 2025 מול 2026
זו התוספת המרכזית של הדוח הזה. אותם שבעה חודשים בדיוק, ינואר–יולי, בשתי שנים עוקבות.
נפח עסקאות חודשי, אותו חודש קלנדרי, שתי שנים
off-plan flats · Jan–Jul, 2025 vs 2026מלאי מוכן, אותה השוואה
ready flats · Jan–Jul, 2025 vs 2026נפח עסקאות הנייר ירד משנה לשנה. נפח המלאי המוכן ירד חד יותר, . שתי השוואות מודדות אותה תקופה קלנדרית בדיוק, אז זה לא אפקט עונתיות. משהו אמיתי קרר את קצב הרישום בין 2025 ל־2026.
מחיר למ"ר, אותה תקופה, לפי סוג יחידה
שינוי שנתי במחיר למ"ר · ינואר–יולי
median AED/m² · 2025 → 2026במלאי המוכן, כל סוגי היחידות התייקרו משנה לשנה, בין 2% ל־7.6%. בשוק הנייר, חדר אחד, שני חדרים ושלושה חדרים הוזלו בין 3.5% ל־6.9%, וסטודיו לבדו התייקר. זה מחזק בדיוק את מה שנמצא בדוח 2026: הלחץ מרוכז בצד הספקולטיבי של השוק. עכשיו יש לזה גם עוגן שנתי, לא רק מגמה תוך-שנתית.
מלחמת איראן: אין סימן לזעזוע נמדד סביב יוני 2025 בנתוני DLD. עונתיות: ניטרלה על ידי השוואת אותם חודשים קלנדריים בשתי השנים; הירידה בנפח נשארת גם אחרי הניטרול. האם 2026 הוא מקרה בודד: לא. הפער בין השווקים (25.2% ← 31.6%) והיפוך הרווח באותו פרויקט (חיובי ← שלילי) שניהם נעים לאותו כיוון בין השנתיים, מה שהופך את מסקנת "השוק הספקולטיבי מתקרר" למגמה דו־שנתית ולא לרעש של רבעון אחד.
מסקנות והחלטות שיווק
המלחמה עם איראן היא לא הזווית
נבדק ישירות: אין ירידה נמדדת בנפח או במחיר סביב יוני 2025. אם רצית לבנות תוכן על "השוק קרס מהמלחמה", הדאטה סותרת את זה. הזווית האמיתית היא ההתקררות ההדרגתית שקרתה בין השנים, לא אירוע בודד.
הפרמיה על הנייר גדלה, לא רק המחירים
מבחן הפער עלה מ־25.2% ב־2025 ל־31.6% ב־2026. זה אומר שקונה על הנייר היום לוקח סיכון גדול יותר משלקח קונה זהה לפני שנה, גם אם המחיר הנומינלי דומה.
הרווח באותו בניין התהפך
ב־2025 השוואת אותו פרויקט הראתה רווח קטן וחיובי בממוצע (+2.9%). ב־2026 הוא הפך לשלילי (-3.3%). שני מדדי הרווחיות העצמאיים זזים לאותו כיוון, זה מחזק את הטענה ולא סתם רעש.
אל תתחייב ליזם "החם"
ב־2025 בינגהאטי הוביל עם 9.8%. ב־2026 עזיזי לקח את הכתר עם 13.7% ובינגהאטי צנח למקום שני רחוק. אם התוכן שלך ממותג סביב יזם ספציפי, הוא יתיישן תוך שנה.
שכונה מובילה גם היא לא קבועה
ב־2025 JVC הובילה בבירור את שוק הנייר. ב־2026 מדינת אל־מטאר עקפה אותה. "השכונה החמה" היא נתון של רגע, לא עוגן לסדרה ארוכה.
מה קבוע בין השנתיים, וזה מה שכדאי לבנות עליו
שלושה דברים לא השתנו: הנייר גדול ממלאי המוכן ביחס דומה (כ־3 ל־1), חדר אחד הוא הקונפיגורציה הפופולרית בשני השווקים בשתי השנים, והפיזור בין פרויקטים תמיד עצום יותר מהמגמה הכוללת. אלה עוגנים טובים לתוכן שלא יתיישן.